書記官は「カギはありません」という。
この競売物件には占有者がいたのである（もっとも空き家であってもカギはくれないが）。
そのために自分の名義になってもすぐには引っ越しができないのである。
この夫婦は裁判所の競売係に泣きながら怒鳴っていた。
しかし、引っ越しようにも相手が出ていかないためこれもできない。
マンションは明け渡さなければならず、この夫婦は占有者が出ていくまでアパートを借りて強制立ち退きを待つしかなく、その後の事は競売係も執行官も「法的手続きを取って下さい」というだけで、要するに売りっぱなしである。
その後、この夫婦はアパートの家賃とローンとの二重払いを１年以上続け、やっと手に入れたマイホームも手放す結果になったのである。
こんな事が民間の業者であれば、即、免許取り上げである。
「こんな事もあります」という、もっと具体的な説明が物件説明書に付いていてもいいのではないかと思う。
私たち業者でさえも、この事については買った後に占有者と話をしてみなければわからないのである。
そのリスクも充分加味して買い受けなければならない。
弁護士に相談する時も、信用のおける弁護士に相談することである。
弁護士の中の３％くらいは悪徳弁護士といっても過言ではない。
明け渡しについて弁護士に依頼すると、お金と時間がかかりすぎる。
まず着手金として１００万円（弁護士によって金額が違う）。
執行費用、実費に１００万円。
終了すれば成功報酬言として物件の５％くらいが請求される。
競売による強制執行の場合、競落人が敗訴する事は１００％ない。
これらの費用は、３００万円〜５００万円くらいかかると思って間違いない。
しかも時間もかかりすぎる。
１年くらいは見ておいた方がいい。
その上、被競落人からは間違いなく逆恨みされる。
そのためにせっかく買い受けた物件がキズだらけにされた事もあった。
要するに弁護士に依頼すると事務的になりすぎるのである。
手続きは自分が行なうのが一番いい。
決して難しい事ではない。
裁判所の書記官や執行官はすぐ弁護士に依頼するように勧める。
それは、自分たちが手続きの全部を説明するのが面倒なだけである。
書類だけあれば、行政書士や司法書士で充分である。
しかし、これらの方法よりも我々が常にやっている方法は、被競落人や占有者との話し合いである。
この方法が一番費用も時間も少なくて、まず彼らの恨みをかう事がないのである。
強制執行をして殺人事件まで起きた事もあったのである。
競落人も被競落人も同じ人間である。
裁判所や弁護士は普通の人間とは違う人種で、私には赤い血が流れていないのではないかと思われるほど、世間とか社会を知らなすぎるのである。
まして裁判官等は一般の社会人が今どんな生活をし、大根１本いくらで買えるのかも知らない。
いや、知らされない。
別の社会の中で息をしている人間ともいえるであろう。
１９９８年度、９月の国会が通って競売も多少変わったと思うが、内容を見てみると銀行の借り入れ時に同時登記ができるという横浜地裁方式を取り入れただけで、肝心の一番難しい部分はほったらかしである。
横浜地裁方式を取り入れただけでは前記のような被害者が増えるばかりであろう。
この占有者、賃借権、動産、執行、動産と不動産の分かれ目がどこなのか？という問題は、我々のように加年競売業務をやっている者でも、物件ごとに担当執行官または書記官に聞いてからでないと答えが出せないのである。
この時、書記官等に聞いた話をメモし、できればその書記官にサインをもらっておけば、後で問題が起きても安心であろう。
一般の業者では考えられないが、裁判所の調書には重要な事はあまり詳しく書いていないのである。
例えば債務者が自殺したとか占有者がヤクザであるとか、売りにくくなるような事は書かないのである。
この事で千葉県警の四課の刑事が執行官に対し「本当の事を書かずに売りに出すとは…。
裁判所はなぜそんなことをするのか？」と談判したが、それに対して執行官は「本当の事を書くとこの物件が売れなくなるから仕方がないなどと返事をしたそうだ。
これが本音であろう。
このため、物件の近隣の人に物件の内容、主に占有者等の事情を詳しく下調べをする事がもっとも大切である。
私の数年の競売人生の中でもこんな事が３回くらいあった。
その１つが、物件の中の風呂で、風呂に入ったままで死んでいたという事が買い受けてからわかった。
この事は裁判所の調書にはまったく書かれていなかったのである。
この物件を売るために建物は取り壊し、新しい建物を建ててから売却したために２年くらいかかった。
これについても裁判所に文句をいったがまったく取り上げてもらえず、「不服があれば裁判をどうぞ」といわれ、泣き寝入りをしてしまった。
裁判所を相手に裁判をしても勝てる見込みはほとんどない。
裁判所が自分達のミスを認める事は１００％ありえない。
判決を出すのも裁判官である。
また、ヤクザが占有していて、初めは話し合いをしていたが最後には強制執行までやる事になったが、この強制執行も費用はいくらもかからないが時間が１年以上かかり、最終執行時には執行補助者という人間を頼まなければ建物の中の家財道具は運び出せない。
この費用は１人４万円＋交通費で、加入も頼むと１００万円を超えてしまう。
自分達で人夫を手配しても人夫は建物の中には入れない仕組みなのだ。
この執行補助者も、法的には弁護士２人の推薦があればなれるはずなのだが、実際は裁判所はこれを受けない。
この仕事は裁判所の天下りの人間がやっている場合が多く、地方の裁判所にはまったく存在しない。
こういう作業は競売が終わった登記終了後の作業であり、裁判所は完全にノータッチなのである。
また、こんな事もあった。
当社でマンションの１室を競落した。
調書上は空き家であったし、ドアを開けて中へ入っても誰も住んでいる様子はない。
荷物もほとんどなかった。
押し入れの中に古いダンスが１個あるだけだった。
私は部下に命じ、この古いタンスを処分してリフォームさせた。
その後、２週間ほどして裁判所から電話があり、この部屋の元の所有者が来て「ダンスがなくなった。
あのダンスは親の形見である。
返してくれ！」という。
こういう場合、裁判所は絶対この間に入ろうとはしない。
「当事者間で話し合いをつけてくれ」といっているという。
この時、私の会社は本人に犯万円を支払って話をつけたのである。
という事は、競売物件が空き家であっても、中に残っている物がどんなにつまらない物であっても、動産執行をかけて買い取ってから片付けなければならないということである。
執行官の仕事は最後の明け渡しまでであるが、第一段階の競売事件は、売却して残金を払い、登記をすれば完了である。
その後、その次の立ち退きについては別件の事件として、民事裁判を法的にやらなければならないので、その時にトラブルが起きるのである。
物件を買った人は、一般の不動産会社から物件を受けたと同じ感覚では通らないのである。
要するに競売物件の売却については裁判所は売りっぱなしで、後の事は「当事者問で解決しろ！」というのである。
また、執行官の調査不足も相当ある。
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